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M. le président. La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz.
Mme Marie-Christine Dalloz. Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, vous avez souvent blâmé la précédente majorité en l’accusant de vouloir aller trop vite dans ses réformes. Ce que l’on ne pourra pas reprocher à cette majorité-ci, c’est son excès de prudence vis-à-vis de la continuité du droit. Après avoir déboulonné le droit de la filiation, écorné les principes de bioéthique, écrasé nos concitoyens sous un matraquage fiscal sans précédent, le Gouvernement s’attaque à refonder, dans le même texte, la loi de 1989 sur les rapports locatifs, le droit de l’urbanisme et des dispositions sensibles importantes relatives à l’expulsion, la planification et la gouvernance de l’accès au logement. En bref, en lieu et place de plusieurs textes sur chaque sujet d’envergure, il nous faut aujourd’hui débattre d’un pavé indigeste et mal construit.
Pourtant, il y a du bon dans ce projet et, pour une fois, pas seulement dans l’intention ! Ainsi en est-il de la lutte contre les marchands de sommeil : ce sujet fait largement consensus.
S’agissant de la modernisation des documents de planification et d’urbanisme, attention aux excès en la matière ! Madame la ministre, quelle place laissez-vous aux maires et aux conseils municipaux dans chaque commune pour décider de leur avenir ?
Vous avez indiqué devant la commission des affaires économiques que ces questions d’aménagement du territoire, d’urbanisme et de logement sont au cœur du pacte républicain, parce que la société s’organise nécessairement dans un espace de vivre-ensemble. Qu’en sera-t-il des concurrences locales dans le cadre de l’intercommunalité ? Par exemple, dans la circonscription du Haut-Jura où je suis élue, c’est le parc naturel qui définira le document d’urbanisme collectif. Dans plusieurs départements, dans plusieurs circonscriptions, une volonté farouche des élus sera nécessaire pour trouver des consensus ; je ne suis pas certaine que nous aurons réellement avancé en matière d’urbanisme.
Mme Marie-Christine Dalloz. Une fois n’est pas coutume, sur des sujets comme celui des marchands de sommeil que j’ai évoqué tout à l’heure, je suis pourtant d’accord avec vous. Oui, il faut des règles pour permettre à chacun de trouver sa place, décente et raisonnable. Mais pourquoi insister si lourdement pour priver les individus de leur liberté contractuelle ? Sommes-nous devenus collectivement et juridiquement des incapables pour que l’on encadre de manière systématique ici le contrat de bail, là l’ensemble des copropriétés de France ?
Sachons raison garder. Une garantie universelle des loyers, pourquoi pas ? Mais il faut également statuer sur le cautionnement, dont la sûreté est plus large que celle qu’offre la GUL. Ces deux garanties sont-elles exclusives l’une de l’autre ? Qui va finalement payer la GUL ?
Encadrer les loyers, sur le papier, c’est une trouvaille. Dans la réalité, c’est inique et ridicule. Ceux qui louent moins cher que le marché devront-il augmenter leur prix pour se positionner dans une fourchette arbitraire, que vous aurez définie ? Dans un même immeuble, un logement délabré et un autre refait à neuf devront-ils se louer au même tarif ? Proposez-vous du cas par cas, et son lot de création de postes de fonctionnaires ?
Il me semble que ce texte risque surtout de décourager bailleurs et investisseurs. L’encadrement des loyers est utopique.
Concernant les modifications profondes du droit de l’urbanisme, vous ne procédez pas à de réelles simplifications alors que vous vous en étiez fait les chantres.
Le code de l’urbanisme est peut-être le plus difficile à manier tant il a subi de réformes. Ce texte vient encore ajouter de la confusion. Dès lors, il est impératif de procéder à une analyse approfondie de l’ensemble de ses articles afin d’élaguer et éclaircir ce pan du droit extrêmement technique mais essentiel à l’organisation territoriale. On ne peut traiter cette question au travers d’un titre IV d’un projet comptant 86 articles.
Je tiens avant tout à vous dire, madame la ministre, que légiférer sur le logement ne revient en aucun cas à créer du logement social. Et ce qui pose problème aujourd’hui, c’est bien votre bilan en matière de logements sociaux.
Ce texte ne peut pas faire l’objet d’un consensus. Il comporte trop d’imprécisions, trop de dénis de la liberté contractuelle comme de la réalité économique et territoriale pour que nous puissions le voter en l’état.
1ère séance du mercredi 11/09
La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz, pour soutenir l’amendement no 64.
Mme Marie-Christine Dalloz. Cet amendement a pour objectif de supprimer l’article 1er de ce projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. En effet, cet article modifie de façon très significative la loi du 6 juillet 1989 et crée, sous le coup d’une volonté qui peut être louable, notamment pour lutter contre les marchands de sommeil – tout le monde approuvera ce combat –, un tel déséquilibre entre le propriétaire bailleur et le locataire que l’effet produit sera en réalité l’inverse de l’effet attendu. Vous allez amplifier la crise du logement.
Ce ne sera pas faute de vous l’avoir dit : ce déséquilibre ne résoudra en rien les problèmes de nos concitoyens à la recherche d’un logement locatif. Il eût fallu trouver une solution moins encadrée et laisser plus de place à l’initiative pour régler le vrai problème du logement. Vous ne répondrez pas à la préoccupation de l’accession au logement de façon idéologique. Sincèrement, cet article 1er mérite d’être revu : c’est pourquoi j’en propose la suppression.
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La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz, pour soutenir l’amendement no 65.
Mme Marie-Christine Dalloz. Quand je vous entends dire, monsieur le rapporteur, que l’alinéa 12 de l’article 1er va apporter une aide aux petits propriétaires, je crois que c’est de la pure idéologie. Je ne sais pas si vous en avez rencontré beaucoup. La complexité de ce dispositif va plutôt dérouter les petits propriétaires, qui souvent n’ont qu’un bien en location et qui entretiennent de bonnes relations avec leurs locataires. Du jour au lendemain, ils vont se retrouver devant une usine à gaz.
Vous dites, madame la ministre, – le poids des mots a son importance – que l’encadrement n’est pas une entrave à la liberté contractuelle. Comment pouvez-vous affirmer des choses pareilles ? Votre loi encadre tellement les loyers que c’est bel et bien une entrave à la liberté contractuelle. Un bail n’est en rien un simple formulaire administratif. Il s’agit d’un contrat entre un bailleur et un locataire. La liberté contractuelle est fondée sur le postulat de la liberté des individus de définir eux-mêmes les termes de leurs droits et obligations réciproques, sans interférence d’autrui. Ce principe est fondamental, il est constitutif d’un véritable consentement. Imposer un bail-type porterait une atteinte sérieuse à la liberté contractuelle.
Enfin l’encadrement, tel que vous le préconisez, relève de ce que j’appelle la loi bavarde – et nous l’avons vu aussi lors de la précédente législature. Que vous définissiez par décret en Conseil d’État les mentions obligatoires, limitativement énumérées, cela me paraîtrait assez logique, et c’est ce que propose mon amendement. Mais que vous alliez au-delà en définissant par décret un bail-type, cela constitue une entrave à la liberté contractuelle.
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M. le président. La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz, pour soutenir l’amendement no 67.
Mme Marie-Christine Dalloz. Tout à l’heure, je disais que ce projet de loi était bavard et j’en ai la démonstration avec l’alinéa 14 de l’article 1er qui indique que le contrat de location précise le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. Est-il nécessaire de stipuler que le bail de location doit mentionner le nom du bailleur ? On est en train d’imposer dans la loi des éléments de bon sens. Connaissez-vous un locataire qui accepterait de signer un bail de location sur lequel ne figurerait pas la dénomination du bailleur ? On est dans un tel excès que cela devient pathétique !
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Mme Marie-Christine Dalloz. Je dis simplement, madame le ministre, qu’il faut définir les chapitres que vous souhaitez trouver dans un contrat de location, mais que nous n’avons pas à exiger de telles précisions par la loi. Encore une fois, dans le cadre bancaire, est-ce que vous imposez par la loi de préciser le nom de la banque, le nom du client, l’adresse ? Ce n’est pas défini par la loi, c’est défini dans le contrat.
Je vous dis simplement aujourd’hui que le contrat devra bien intégrer toutes les données qui figurent dans votre projet, mais je ne vois pas du tout l’utilité de les fixer dans la loi. Encore une fois, madame le ministre, vous ne m’avez pas écoutée. Il est évident que ces éléments doivent figurer dans un bail, mais ils ne doivent pas être explicitement fixés dans la loi. C’est ce que j’appelle la « loi bavarde » et il faut en sortir.
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M. le président. La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz.
Mme Marie-Christine Dalloz. Je crois que le rapporteur n’a pas compris ce que je voulais dire, à moins que je ne me sois mal exprimée. Mon amendement est très clair : je propose simplement que vous précisiez à la fin de l’alinéa 12 de l’article 1er que le contrat comporte certaines mentions obligatoires, limitativement énumérées par décret en Conseil d’État.
On évite ainsi de rentrer dans le détail, car il y aura peut-être, dans les mois ou les années à venir, d’autres éléments à intégrer, par exemple en matière de sécurité ; vu l’évolution de notre système normatif, on peut l’imaginer. Il faudrait alors à chaque fois voter une nouvelle loi pour redéfinir les nouveaux critères.
En revanche, si vous acceptez que le décret en Conseil d’État définisse les mentions obligatoires à intégrer, alors vous laissez une vraie liberté contractuelle, avec un encadrement précis. C’est cela, le but de cet amendement !
2ème séance du mercredi 11/09
Mme la présidente. La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz, pour soutenir l’amendement no 83.
Mme Marie-Christine Dalloz. Dans le même registre, alors que le texte initial prévoyait, ce que l’on peut admettre, un partage « à parts égales », la commission a ensuite précisé que la part du locataire devait être inférieure à celle du bailleur et plafonnée par décret. Cette modification renforce le déséquilibre, que nous dénonçons depuis hier, entre locataire et bailleur. Il y avait déjà beaucoup de catégories de personnes que votre majorité n’aime pas ; nous découvrons aujourd’hui que les bailleurs font partie des personnes à stigmatiser. Une chose est sûre, ce déséquilibre n’est profitable ni aux locataires, ni au marché immobilier, ni à la profession des intermédiaires de l’immobilier. Je ne comprends pas que vous vous obstiniez à stigmatiser ainsi une profession.
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La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz, pour soutenir l’amendement no 84 rectifié.
Mme Marie-Christine Dalloz. Pour compléter ce que disait mon collègue David Douillet et vous éviter un choc, monsieur le rapporteur, puisque la notion de période estivale semble vous poser problème, ne pourrions-nous pas revenir à ce qui avait été défini lors de l’examen du projet de loi « droit, protection et information des consommateurs » ? La commission des affaires économiques avait alors adopté un délai de deux mois, considérant que le délai d’un mois devait être réservé à des cas particuliers, comme celui d’un locataire ayant perdu un emploi ou en situation de maladie, et contraint de déménager. Vous avez ouvert des champs plus larges, ce qui est plutôt positif, afin de prendre en compte certaines situations - la maladie, par exemple. Mais ne pourrait-on pas revenir au délai logique et de bon sens des deux mois de préavis ? Passer de trois à deux mois me paraît une mesure de bon sens et surtout d’équilibre entre propriétaires et locataires : c’est cet équilibre que nous nous soucions de préserver depuis le début de l’examen de ce texte, vous l’avez compris. Avec un délai intermédiaire, nous parviendrions à le protéger.
séance du jeudi 12/09
La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz, pour soutenir l’amendement no 86.
Mme Marie-Christine Dalloz. Cet article 3 qui prévoit les modalités de l’encadrement des loyers pose de réels problèmes que nous dénonçons depuis le début de la discussion de ce texte, notamment dans la mesure où il entraînera un réel déséquilibre dans les relations entre le locataire et le propriétaire bailleur.
Il nous semble également que le mécanisme choisi risque d’augmenter le poids de loyers qui sont actuellement relativement bas. Sous prétexte de régler le problème propre à Paris, vous allez alourdir les échéances locatives de tous les autres locataires de France dont le loyer est supportable. Cela n’est pas acceptable.
Pour ces raisons, nous demandons la suppression de l’article 3.
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Mme la présidente. La parole est à Mme Marie-Christine Dalloz.
Mme Marie-Christine Dalloz. La démonstration chiffrée de Mme la ministre, tout à l’heure, va dans le sens de ma défense de la suppression de cet article 3. En effet, si je ne crains pas du tout une hausse des loyers dans les secteurs tendus, qui feront l’objet d’un encadrement administratif, je veux vous rappeler que la France n’est pas constituée uniquement de Paris et des zones tendues, mais aussi de zones où les loyers sont librement consentis entre propriétaires et locataires. La vraie difficulté induite par la mise en place de cet observatoire et de ce loyer médian – cela rejoint ce que vous disiez, madame la ministre, concernant les personnes payant un loyer modeste – est qu’elle va mécaniquement augmenter, pour une part importante, le loyer de ces personnes. C’est un vrai risque que vous ne voulez pas admettre : si tel ne sera peut-être pas le cas en zone tendue, en revanche, dans toutes les autres zones de France, vous allez mécaniquement engendrer une augmentation du loyer de personnes à revenus modestes. C’est cela que vous devez prendre en compte.
